Pensionärer är miljonärer på pappret – men pengarna sitter fast i bostaden

En dyr skatt för den som vill flytta

Så varför säljer man inte bara?

En del gör det förstås. Men kalkylen är inte alltid så enkel som den ser ut. Den som säljer en privatbostad med vinst betalar normalt 22 procent skatt på den beskattningsbara vinsten. För en bostad som köptes för länge sedan och har stigit kraftigt i värde kan det handla om stora belopp.

Samtidigt är skatten inte alltid så hög som skillnaden mellan det gamla inköpspriset och dagens försäljningspris först antyder. Mäklararvode och vissa förbättringsutgifter får dras av när vinsten räknas fram. Den som köper en ny bostad kan dessutom under vissa förutsättningar få uppskov med hela eller delar av beskattningen.

Det förändrar ändå inte grundproblemet: För den som vill sälja en högt värderad bostad och flytta till något billigare kan skatt, mäklararvode och själva kostnaden för den nya bostaden äta upp en betydande del av den ekonomiska vinsten.

Nya bolåneregler löser inte allt

Sedan den här krönikan först publicerades har spelreglerna för bolån förändrats.

Den 1 april försvann det skärpta amorteringskravet och bolånetaket vid köp av en ny bostad höjdes till 90 procent. Samtidigt begränsades möjligheten att utöka ett befintligt bolån. Ett sådant tilläggslån får nu som mest innebära en belåningsgrad på 80 procent av bostadens marknadsvärde.

Det kan få betydelse för den som vill använda en del av bostadskapitalet utan att sälja.

Men bostadens värde är inte det enda banken tittar på. Även inkomsten och möjligheten att klara räntor och andra kostnader vägs in när banken gör sin kreditprövning.

Ett hus värt flera miljoner är alltså inte samma sak som flera miljoner på banken.

Många kommuner behöver fler seniorbostäder

Att sälja förutsätter dessutom att det finns någonstans att flytta. Här visar årets bostadsmarknadsenkät från Boverket att problemet är långt ifrån löst. 178 kommuner pekar ut bostäder för seniorer som en av de bostadstyper det främst finns behov av under de kommande tre åren.

Seniorbostäder finns i 221 kommuner. Av dem bedömer 100 att det råder underskott på sådana bostäder.

Det är siffror som borde få fler att reagera.

Vi talar ofta om att äldre ska lämna stora villor så att barnfamiljer kan flytta in. Men den kedjan fungerar bara om nästa bostad faktiskt finns och är ekonomiskt rimlig.

Att sälja en avbetald villa och flytta till en nyproducerad bostadsrätt med hög månadsavgift är inte självklart en ekonomisk vinst.

Bostaden fortsätter göra pensionären rikare på pappret

Bostadsmarknaden har dessutom fortsatt upp sedan den här krönikan publicerades i mars. Under de tre senaste månaderna har villapriserna i Sverige stigit med 2,8 procent. Det är goda nyheter för den som tänker sälja.

Men det förstärker också paradoxen för den som bor kvar. Bostaden blir mer värd samtidigt som pengarna fortfarande är bundna i väggar, tak och mark. Förmögenheten växer på pappret vilket inte är samma sak som att det finns mer pengar på kontot den 25:e varje månad.

Driftskostnaden äter av pensionen

En villa kräver dessutom löpande pengar. El, försäkring, kommunal fastighetsavgift och underhåll ska betalas oavsett vad huset är värt. Förr eller senare behöver taket bytas, värmepumpen repareras eller fasaden målas.

För en pensionär som inte längre kan öka inkomsten genom att arbeta mer kan en stor oväntad utgift bli betydligt svårare att hantera. Det är här begreppet ”rika pensionärer” blir missvisande.

En bostad värd fyra miljoner kronor är en verklig tillgång. Den ska inte räknas bort. Men så länge ägaren bor kvar går den inte att använda på samma sätt som pengar på ett sparkonto.

Det är flyttkedjan som måste fungera

Det behövs fler bostäder som äldre både vill och har råd att flytta till. Systemet skulle behöva göra det rimligt att lämna en bostad man ägt i decennier. Och den som vill bo kvar måste kunna bära kostnaderna utan att ett trasigt tak eller en ny värmepump välter hela privatekonomin.

När äldre stannar i stora bostäder är det lätt att beskriva dem som vinnare på bostadsmarknaden. Men en bostad värd fyra miljoner kronor betalar fortfarande inte mat, el eller tandläkarräkningen.

Källor: Pensionsmyndigheten, Regeringen, Skatteverket, Svensk Mäklarstatistik

Det här är en krönika. Åsikter som framkommer är skribentens egna.

Läs mer: Så undviker du skattefällan vid bostadsförsäljning – expertens råd – E55

_ANNONS